Eskişehir’de yeni AVM ve karma kullanım projeleriyle birlikte kentin ticari yapısının önemli bir değişim sürecine girmesi bekleniyor. Odunpazarı Belediyesi Eskişehir Strateji Geliştirme Ofisi (ESGO) tarafından hazırlanan “Eskişehir’de AVM Yatırımları ve Yeni Çekim Merkezleri” başlıklı araştırmada, kentte önümüzdeki dönemde yüzlerce yeni ticari alanın hizmete girebileceği değerlendirildi. Araştırmada yeni yatırımların ekonomik hareketlilik ve istihdam açısından fırsatlar yaratabileceği belirtilirken, ticari alan arzının talep artışından daha hızlı büyümesi durumunda ortaya çıkabilecek risklere de dikkat çekildi.

Kentte mevcut alışveriş merkezlerine yenilerinin eklenmesinin yanı sıra konut, ofis, otel, gastronomi, sağlık ve eğlence alanlarını bir arada sunan karma kullanım projelerinin de hayata geçirilmesi bekleniyor. ESGO’nun araştırmasına göre bu dönüşüm, Eskişehir’in ticari yapısını tek merkezli yapıdan daha çok merkezli bir sisteme taşıyabilir. Ancak yeni merkezlerin beraberinde ulaşım, otopark ve altyapı ihtiyaçlarını da artırabileceği belirtiliyor.

Araştırmada öne çıkan temel değerlendirmelerden biri, Eskişehir’in öncelikli ihtiyacının yalnızca daha fazla ticari alan olmadığı yönünde. Yaklaşık 928 bin nüfusa sahip kentte nüfus artış hızının önceki dönemlere göre daha düşük seyretmesi ve yaşlanan nüfus yapısı, gelecekteki tüketim talebinin nasıl şekilleneceği konusunda belirleyici unsurlar arasında gösteriliyor.

500’ün üzerinde yeni ticari alan gündemde

Kentte yapımı devam eden AVM ve rezidans projelerinde daha önce yaklaşık 500 dükkânın bulunduğu gündeme gelmişti. ESGO’nun araştırmasında ise bu projelerin dışında farklı ticari yatırımların da bulunduğu tespit edildi. Projelerin tamamlanması halinde Eskişehir’de hizmete girecek yeni mağaza ve dükkân sayısının 500’ün üzerine çıkabileceği değerlendirildi.

Yeni yatırımların kent genelindeki dağılımı da Eskişehir’in ticari haritasında değişime işaret ediyor. Organize perakende yatırımları geçmiş yıllarda ağırlıklı olarak Tepebaşı aksında yoğunlaşırken, yeni projeler kentin farklı bölgelerine yayılıyor.

Araştırmada doğu aksında CityPark, kent merkezinde Sarar Doğal AVM, GamGam City ve Bulvar AVM, kuzeybatı ve yeni yerleşim bölgelerinde ise Hill City, Odunpazarı Park, Es Vadi ve Yiğitler AVM gibi projeler öne çıkarılıyor. Bu projelerin devreye girmesiyle kentin farklı noktalarında yeni ticari çekim merkezlerinin oluşabileceği belirtiliyor.

Şehir Hastanesi ile Eskişehir Fuar ve Kongre Merkezi’nin karşısında yer alan CityPark da araştırmada ayrı bir başlık altında değerlendiriliyor. Projenin klasik bir AVM'den ziyade sağlık, konaklama ve hizmet sektörlerini destekleyen bir merkez olarak şekillenmesi bekleniyor. Hastane çevresindeki hizmet ihtiyacı, fuar ve kongre ziyaretçileri ile kentin doğu yönündeki gelişimi projenin öne çıkan unsurları arasında gösteriliyor. Buna karşılık trafik yoğunluğu, bölgedeki satın alma gücü ve uygun olmayan marka seçiminin proje açısından risk oluşturabileceği belirtiliyor.

Eski otogar alanında geliştirilen Sarar Doğal AVM ise merkezi konumu, görünürlüğü, marka potansiyeli ve karma kullanım modeli nedeniyle araştırmada öne çıkan diğer projelerden biri olarak ele alınıyor. Projenin yalnızca yeni bir alışveriş alanı oluşturmayacağı, aynı zamanda kent merkezinde önemli bir dönüşüm yaratacağı değerlendiriliyor. Bununla birlikte trafik yoğunluğu, otopark ihtiyacı ve küçük esnaf üzerindeki rekabet baskısı araştırmada dikkat çekilen başlıklar arasında yer alıyor.

Trafik, otopark ve esnaf üzerindeki baskıya dikkat çekildi

ESGO araştırmasında yeni ticari yatırımların kent merkezindeki mevcut ulaşım yoğunluğunu artırabileceği de belirtildi. Yunus Emre Caddesi, Atatürk Bulvarı, Kızılcıklı Mahmut Pehlivan Caddesi, Şair Fuzuli Caddesi, Köprübaşı, Hamamyolu çevresi, Atatürk Caddesi ve Prof. Dr. Yılmaz Büyükerşen Bulvarı gibi bölgelerdeki mevcut trafik baskısına dikkat çekildi.

Yeni projelerin faaliyete geçmesiyle birlikte ulaşım kapasitesinin yalnızca proje bazında değil, bölgesel ölçekte değerlendirilmesi gerektiği ifade edildi. Otopark konusu da araştırmanın önemli başlıklarından biri oldu. Kent merkezindeki esnafın park yeri bulma güçlüğü ve otopark ücretleri nedeniyle sorun yaşadığı, buna karşılık AVM'lerin kontrollü ve kolay ulaşılabilir otopark imkânlarının tüketiciler açısından tercih nedeni olabildiği belirtildi.

Araştırmada AVM yatırımlarının küçük esnaf üzerindeki etkisinin tek yönlü olmadığı da vurgulandı. Yeni ticari merkezlerin bölgesel ziyaretçi sayısını artırabileceği, ticari hareketliliği canlandırabileceği ve yeni istihdam alanları oluşturabileceği ifade edildi. Buna karşılık zincir mağazaların yaygınlaşması, kira değerlerinin yükselmesi ve tüketicilerin organize perakendeye yönelmesi geleneksel ticaret alanlarındaki işletmelerin müşteri kaybetmesine neden olabilir.

Hamamyolu, Köprübaşı, Taşbaşı, Yunus Emre Caddesi, Deliklitaş ve çevresindeki küçük işletmelerin bu değişimden doğrudan etkilenebilecek bölgeler arasında bulunduğu belirtildi. ESGO’nun değerlendirmesinde temel konunun AVM'lerin varlığından çok organize perakende ile geleneksel ticaret arasında sürdürülebilir bir dengenin kurulması olduğu ifade edildi.

Araştırmada sektör temsilcilerinin görüşlerine de yer verildi. Eskişehir Lokantacılar ve Kasaplar Esnaf Odası önceki dönem Başkanı Bahar Bilen, kontrolsüz ticari büyümenin haksız rekabete yol açabileceğini savunarak kent merkezindeki otopark sorununa dikkat çekti ve AVM'lerin şehir dışına taşınması gerektiğini belirtti.

Eskişehir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Gazi Çelik ise kent merkezindeki esnafın otopark ve kira maliyetleri nedeniyle zorlandığını ifade etti. Çelik, Eskişehir nüfusunun hızlı artmadığına dikkat çekerek yeni yatırımlar değerlendirilirken kentteki mevcut AVM sayısının da hesaba katılması gerektiğini savundu.

Şehir plancısı Dr. Miray Özkan da AVM'lerin etkisinin yalnızca ticari faaliyetlerle sınırlı olmadığını belirtti. Özkan’ın değerlendirmesine göre AVM'ler bulundukları bölgelerin ticari niteliğinin yanı sıra kamusal alanları, yapılaşma dokusunu ve yaşam biçimini de değiştirebiliyor. Yanlış yer seçiminin kültürel belleğin zarar görmesi, ulaşım yükünün artması ve geleneksel ticaret dokusunun zayıflaması gibi sonuçlar doğurabileceği ifade edildi.

Eskişehir için üç farklı senaryo değerlendirildi

ESGO araştırmasında Eskişehir’in gelecekteki ticari yapısına ilişkin iyimser, temel ve risk olmak üzere üç farklı senaryo ele alındı. İyimser senaryoda ekonominin istikrarlı şekilde büyümesi, satın alma gücünün artması, sağlık turizminin gelişmesi ve hızlı tren bağlantılarının ziyaretçi hareketliliğini artırması öngörülüyor. Bu koşulların gerçekleşmesi halinde Eskişehir’in bölgesel perakende merkezi konumunun güçlenebileceği değerlendiriliyor.

Risk senaryosunda ise yüksek enflasyon, satın alma gücündeki zayıflama ve e-ticaretin daha hızlı büyümesiyle ticari alan arzının talebin üzerine çıkması ihtimali ele alınıyor. Böyle bir tabloda boş mağaza sayısının artması, kiracı değişimlerinin hızlanması ve bazı ticari alanların farklı işlevlere dönüşmesi gündeme gelebilir.

Kontrollü büyüme senaryosunda ise yeni projelerin önemli bölümünün faaliyetlerini sürdürmesi beklenirken bazı bölgelerde kiracı değişimleri ve dönemsel boşluklar yaşanabileceği değerlendiriliyor. Kent merkezindeki bazı geleneksel ticaret alanlarının da belirli ölçüde müşteri kaybıyla karşılaşabileceği ifade ediliyor.

Araştırmada gelecekte ticari projelerin başarısını yalnızca yatırımın büyüklüğünün belirlemeyeceği vurgulandı. Doğru konum, hedef kitleye uygun ticari yapı, ulaşım planlaması ve marka seçiminin önemli olduğu belirtildi. Ayrıca yeni projelerin tek tek değerlendirilmesi yerine Eskişehir’in genel gelişim planı içerisinde ele alınması önerildi.

E-ticaretin etkisiyle ticarette yeni dönem

ESGO’nun araştırmasında Eskişehir’deki tüketici yapısının da ticari yatırımlar açısından dikkate alınması gerektiği belirtildi. Kentteki yüksek eğitim düzeyi ve üç büyük üniversitenin oluşturduğu genç nüfus önemli bir potansiyel oluştururken, öğrencilerin satın alma gücünün sınırlı olması ve yaşlı nüfusun daha temkinli tüketim davranışları göstermesi pazarın sınırlarını ortaya koyuyor.

E-ticaretin fiziksel mağazalar üzerindeki rekabeti artırdığına da dikkat çekilen araştırmada, geleceğin ticari projelerinin yalnızca mağaza sayısıyla öne çıkmasının yeterli olmayacağı değerlendirildi. Gastronomi, eğlence, kültür-sanat, sosyal yaşam, çocuk ve aile hizmetleri ile deneyim odaklı alanların daha fazla önem kazanacağı öngörülüyor.

Bu kapsamda Eskişehir’in gelecekte daha fazla ticari alandan ziyade farklılaşmış ve kentin ihtiyaçlarına cevap veren ticari alanlara ihtiyaç duyabileceği belirtildi.

ESGO ayrıca kentin ticari yapısındaki değişimin düzenli olarak takip edilmesi amacıyla yerel yönetimler, üniversiteler, meslek odaları ve ilgili kurumların iş birliğiyle bir “Perakende İzleme Sistemi” kurulmasını önerdi. Sistemle ticari alanlardaki doluluk oranları, boş mağaza sayıları, ziyaretçi hareketleri ve yeni yatırım eğilimlerinin takip edilmesi planlanıyor.

Büyük ticari projeler için ise trafik etkisi, otopark kapasitesi, yaya hareketliliği, toplu taşıma bağlantıları ve küçük esnaf üzerindeki etkilerin değerlendirileceği bir “AVM Etki Değerlendirme Sistemi” oluşturulması önerildi. Araştırmada ayrıca kent merkezindeki geleneksel ticaret alanlarının canlandırılması, otopark ve erişilebilirlik master planı hazırlanması, esnafın dijital dönüşümünün desteklenmesi ve sağlık, fuar-kongre ile kültür turizminin perakende sektörüyle daha güçlü şekilde birleştirilmesi gerektiği belirtildi.

ESGO’nun araştırması, Eskişehir’de yeni AVM ve karma kullanım projeleriyle ticaretin farklı bölgelere yayılabileceğini ortaya koyarken, bu büyümenin kent nüfusu, tüketim alışkanlıkları, ulaşım kapasitesi ve mevcut ticari yapı ile birlikte değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekiyor. Yeni yatırımların sayısından çok kentin ihtiyaçlarıyla ne ölçüde uyumlu olacağı, araştırmada öne çıkan temel başlıklardan biri olarak değerlendiriliyor.