Türkiye genelinde konut fiyatlarındaki yükseliş sürerken, ortalama bir evin satış fiyatı 5 milyon liranın üzerine çıktı. Emlakjet ve Endeksa iş birliğiyle hazırlanan Mayıs 2026 Konut Değer Raporu, konut piyasasında fiyatların ulaştığı seviyeyi ve satışlardaki gerilemeyi ortaya koydu.
Rapora göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı 5 milyon 20 bin 264 lira olarak ölçüldü. Ortalama metrekare satış fiyatı ise 40 bin 486 lira seviyesine ulaştı. Böylece ücretli çalışanlar ve dar gelirli vatandaşlar açısından konut sahibi olmak daha zor hale geldi.
Veriler, konut metrekare fiyatlarının son bir yılda nominal olarak yüzde 23,8 arttığını gösterdi. Ancak enflasyondan arındırılmış verilere bakıldığında yıllık reel değişimin eksi yüzde 6,5 seviyesinde kaldığı görüldü. Bu durum, fiyatların Türk lirası bazında yükselmeye devam etmesine rağmen satın alma gücü açısından reel değer kaybı yaşandığını ortaya koydu.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Mayıs 2026 verileri de konut piyasasındaki yavaşlamayı gözler önüne serdi. Türkiye genelinde konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 31,2 azalarak 93 bin 333 adet olarak kaydedildi.
Toplam satışların 30 bin 196 adedini ilk el konutlar oluşturdu. İlk el konut satışlarında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 27,9 oranında düşüş yaşandı. İkinci el konut satışları ise yüzde 32,7 gerileyerek 63 bin 137 adede düştü. Toplam satışların yüzde 32,4'ünü ilk el konutlar, yüzde 67,6'sını ise ikinci el konutlar oluşturdu.
İpotekli konut satışlarında da gerileme devam etti. Mayıs ayında ipotekli satışlar geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 2,8 azalarak 19 bin 754 adet oldu. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yüzde 21,2 olarak hesaplandı.
Raporda, en fazla konut satışı yapılan 30 il arasındaki fiyat değişimleri de yer aldı. Yıllık nominal metrekare fiyat artışında yüzde 32,4 ile Denizli ilk sırada yer aldı. Denizli'yi yüzde 30,7 ile Ankara, yüzde 29,1 ile Elazığ, yüzde 28,8 ile Kocaeli ve yüzde 28,8 ile Antalya takip etti.
Reel değişim açısından değerlendirildiğinde ise Denizli'de fiyatlar yatay bir görünüm sergiledi. Ankara'da reel değişim eksi yüzde 1,4, Elazığ'da eksi yüzde 5, Kocaeli ve Antalya'da ise yaklaşık eksi yüzde 2,8 olarak kaydedildi.
Yatırımcıların yakından takip ettiği amortisman süresi de raporda dikkat çeken başlıklardan biri oldu. Konutun kira geliriyle kendisini geri ödeme süresini ifade eden amortisman süresi Türkiye genelinde ortalama 13 yıl olarak hesaplandı.
Mayıs ayında en çok satış yapılan 30 il arasında en uzun geri dönüş süresi 19 yıl ile Muğla'da görüldü. Muğla'yı 18 yıl ile Elazığ takip etti. Aydın ve Antalya'da amortisman süresi 17 yıl olarak ölçüldü. İstanbul'da bu süre 13 yıl, Ankara'da ise 12 yıl olarak kayıtlara geçti.
Raporda, özellikle sahil kentlerinde konut fiyatlarının kira gelirlerine kıyasla daha yüksek seviyelerde bulunmasının amortisman sürelerini uzattığı belirtildi.
Türkiye'nin nüfusu en yüksek beş ili olan İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya özelinde yapılan değerlendirmede, yıllık nominal metrekare fiyat artışında Ankara yüzde 30,7 ile ilk sırada yer aldı. Ankara'yı yüzde 28,8 ile Antalya, yüzde 27,6 ile İstanbul, yüzde 23 ile Bursa ve yüzde 20,5 ile İzmir izledi.
Reel fiyat değişimlerine bakıldığında ise Ankara'da eksi yüzde 1,4, Antalya'da eksi yüzde 2,8, İstanbul'da eksi yüzde 3,7, Bursa'da eksi yüzde 7,1 ve İzmir'de eksi yüzde 9,1 oranında düşüş görüldü.
Mayıs 2026 itibarıyla metrekare fiyatları İstanbul'da 63 bin 184 lira, Antalya'da 54 bin 541 lira, İzmir'de 51 bin 917 lira, Ankara'da 37 bin 611 lira ve Bursa'da 35 bin 183 lira seviyesine ulaştı.
Ortalama konut satış fiyatlarında ise İstanbul 6 milyon 950 bin 240 lira ile ilk sırada yer aldı. İstanbul'u 6 milyon 281 bin 957 lira ile İzmir, 5 milyon 999 bin 510 lira ile Antalya, 4 milyon 814 bin 208 lira ile Ankara ve 4 milyon 468 bin 241 lira ile Bursa takip etti.
Metrekare bazında en yüksek konut fiyatı ise Muğla'da görüldü. Muğla'da ortalama metrekare fiyatı 83 bin 29 lira olarak hesaplandı. Muğla'nın ardından İstanbul 63 bin 184 lira, Antalya 54 bin 541 lira, Çanakkale 52 bin 41 lira ve İzmir 51 bin 917 lira ile sıralandı.
Ortalama konut satış fiyatlarında da Muğla listenin zirvesinde yer aldı. Muğla'da ortalama konut satış fiyatı 10 milyon 710 bin 741 liraya ulaştı. Aydın'da bu rakam 6 milyon 578 bin 60 lira, Çanakkale'de ise 6 milyon 140 bin 838 lira olarak kaydedildi.
Araştırma sonuçlarını değerlendiren Emlakjet ve Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, mayıs ayında konut satış adetlerinde daha sınırlı bir işlem hacmi oluştuğunu belirterek, "Mayıs ayında konut satış adetlerinde daha sınırlı bir işlem hacmi oluştu. Bu tabloda geçen yılın güçlü baz etkisinin yanı sıra, ay içindeki uzun tatil döneminin işlem hacmi üzerindeki kısa vadeli etkisini de dikkate almak gerekiyor. Bu nedenle mayıs verisini tek başına talepte kalıcı bir yavaşlama olarak değil, dönemsel etkilerle birlikte okumak daha doğru olur." ifadelerini kullandı.
Fiyat tarafında nominal artışın sürdüğünü belirten Görkem Öğüt, "Fiyat tarafında ise nominal artışın sürdüğünü, ancak enflasyondan arındırılmış verilere bakıldığında reel fiyatların gerilediğini görüyoruz. İpotekli satışların hâlâ düşük seviyelerde seyretmesi ve geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 2,8 gerilemesi, konut talebinin ve fiyat hareketlerinin finansman koşullarına duyarlılığını ortaya koyuyor." değerlendirmesinde bulundu.
Görkem Öğüt, "Krediye erişimin kolaylaşması ve finansman koşullarının destekleyici hale gelmesiyle birlikte, konut fiyatlarında reel olarak yeniden yukarı yönlü bir hareket alanı oluşabileceğini düşünüyoruz. Konut piyasasında fiyatların değişkenlik gösterdiği dönemlerde, alım-satım kararlarını yalnızca güncel ilan fiyatlarına bakarak vermemek gerekiyor." ifadelerini kullandı.
